总书记批阿房宫项目首创置业负债率102清洗枪

总书记批阿房宫项目 首创置业负债率102%

总书记批阿房宫项目 首创置业负债率102%2014-01-12 10:45:49 来源：中国经营报分享到：总书记批示后“阿房宫项目”再成焦点 首创受阻“高负债”转型

首创集团成为跨年度的新闻主角。

1月4日，相关媒体报道显示，最近，全国不少地方的党组织都在学习《中共中央办公厅的通知》，深刻领会习近平总书记在《西安380亿打造“新阿房宫”引舆论质疑》一文上的重要批示精神。

在2013年6月，《华商报》率先披露了“6月7日，西咸新区沣东新城和北京首都创业集团公司签订合作协议，计划累计投入380亿元，建设首创阿房宫文化旅游产业基地”的消息。《中国经营报》也在6月24日刊发了题为《380亿再造阿房宫：文化遗址上的地产开发》，该调查报道在当时也引发了舆论的强烈关注。

阿房宫项目和首创集团受到舆论关注的背后，凸显的其实是旅游地产项目与景点“攀亲”、无序开发的现状。

作为首创集团旗下房地产业务平台，首创置业从2009年开始尝试“地产+产业”的转型，按照首创集团董事长刘晓光[微博]的说法，转型方式“最开始是基础设施和地产，如地铁、高速公路，然后是商业地产，之后是旅游地产、文化地产等10个模式”，但在这种转型过程中，首创置业高负债的开发模式屡遭业界非议。

争议阿房宫项目

首创作为一家负债率较高的企业，运作该项目的目的，不排除是通过土地融资，再将资金投入到其他项目中去。首创对阿房宫项目的开发，必然是通过区域性的休闲度假板块包装之后，以房地产项目获取投资回报，而当地政府也因此获得土地收入。

1月6日，首创华夏基金[微博]董事、执行总裁刘国民详解称，阿房宫项目的总规划实际上分为四个层次，“第一是中间880亩的阿房宫遗址本体；第二是外扩的3平方公里的遗址公园，在此范围内，除了管理用房、博物馆外没有任何其他商业设施，把公共服务设施都减少到最低，成为一个开放、不收门票的城市中央森林公园，完全按照国家文物局批复的要求建设；第三是外扩的建设控制地带区；第四是人文旅游板块。沣东新城与首创的项目合作是其中的文化产业基地，在建设控制地带之外，与遗址公园没有关系”。

但这个名为“首创阿房宫文化旅游基地”的项目，虽然可与遗址公园撇清关系，但与阿房宫的“亲戚”关系是撇不清的。

据《中国经营报》记者了解，刘晓光曾经表示，首创将“全力以赴，把多年积累的金融、地产、投资领域的经验和优势，运用到阿房宫项目的具体开发建设过程中，与沣东新城携手创造全新的开发建设模式”。

当时在西安钟楼饭店举行的发布会上，首创方面宣布，首创华夏基金将为沣东发展集团信用融资30亿元，用于阿房宫区域的征地拆迁和国家遗址公园的建设工作。

同时，双方将合作成立总规模为100亿元的阿房宫基金，首期引导资金20亿元，该基金将主要用于投资建设“首创阿房宫文化旅游基地”，项目首期用地面积为1000亩。

西安本地的一位房地产开发商人士分析，“首创阿房宫文化旅游基地”项目有阿房宫遗址的人文背景，同时搭上了政府规划的“便车”，地方政府肯定会予以强力支持，从而便于融资；同时，目前在西安成熟片区所剩的土地已经不多，而西咸新区地价较低，开发项目仍有利润空间，因此成为商业地产的新战场，首创作为一家负债率较高的企业，运作该项目的目的，不排除是通过土地融资，再将资金投入到其他项目中去。

陕西省一位区域经济专家表示，纵观最近几年地方政府主导的所谓遗址项目，最终结果都是将一个商业休闲区块开发成了特大型的房地产项目；首创对阿房宫项目的开发，必然是通过区域性的休闲度假板块包装之后，以房地产项目获取投资回报，而当地政府也因此获得土地收入。

负债转型瓶颈凸显

首创在2010年的净资本负债率还仅为26%，在转型过程中，用了18个月时间就将其净资本负债率提升了4倍。

包装项目、实现盈利对于企业来说无可厚非，但问题是首创集团选择的项目具有特殊性。

在历史上存在争议的阿房宫遗址，能否成为企业运营项目的包装背景，并带来加分，尚值得讨论。再者，当地政府财力和企业财力都难支持这个项目。西安一家房地产开发商的高层人士表示，作为一家二三流的房地产开发商，首创集团在房地产业务板块已经存在自身业绩不温不火、负债率高企、转型遭遇瓶颈的巨大压力，与地方政府合作项目存在着明显的欲借政府之力缓解资金压力的意图。

公开资料显示，近年来首创集团在房地产板块的业绩乏善可陈。作为首创集团地产板块的平台企业，首创置业最新公告显示，该公司2013年签约金额196亿元，基本完成200亿元的全年目标。

但事实上，2011年之后，首创置业一直业绩不振。据记者了解，首创置业2010年的销售额就达到了125亿元，在2011年初，提出了150亿元的年度销售目标，但当年的实际完成量只有75%。 到了2012年，鉴于限购政策的密集出台，首创提出120亿元的年度销售目标，首创置业一方面加快销售消化库存，另一方面在土地市场大幅收缩，才超额完成全年目标。

首创置业加速转型，特别是加快城市综合体项目的布局速度，这使得本来就资金紧张的首创置业负债率迅速上升，财务数据显示，首创置业2009年负债总额为157亿元，2010年猛增72亿元达到229亿元，2011年达到295亿元，2012年虽然债务总额下降到185亿元，但其净资本负债率在2012年6月30日攀升至惊人的102%。

首创在2010年的净资本负债率还仅为26%，在“地产+产业”的转型过程中，用了18个月时间就将其净资本负债率提升了4倍，“高负债”扩张之忧昭然若揭。

此外，首创置业在2011年发行了2014年到期的利息率为4.75%、额度为11.5亿元的有担保债券，在2012年发行了2015年到期的利息率为7.60%的有担保债券，在2013年又发行了利息率为8.375%的高级永续证券，融资成本的压力逐年提高。

在中国房地产研究会、中国房地产业协会发布的《2013年中国房地产开发企业500强测评研究报告》中，首创置业的排名已经大幅下降了22个位次。

前述西安房地产开发商人士表示，种种迹象已经表明首创的房地产转型之旅异常艰辛，甚至影响到了公司的整体排名，如果在此时在单个项目上出现问题，也会让这家公司积重难返，因此，舆论压力若能迫使“首创阿房宫文化旅游基地”项目暂停也许不是一件坏事。

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